Mua bán nhà đất là thủ tục khá phức tạp mà không phải ai cũng có thể tự thực hiện được, nhất là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Biết được những vướng mắc đó, xaydungnhanghean.com có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục khi mua bán nhà đất.
Hồ sơ, thủ tụcmua bán nhà đất(Ảnh minh họa)
3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất
Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
Đang xem: Cách thức mua bán nhà đất
3.1. Thuế thu nhập cá nhân
* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
* Mức thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Xem chi tiết tại: Hướng dẫn khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất
3.2. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
Xem chi tiết: Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên Sổ đỏ của 63 tỉnh thành
3.3. Lệ phí trước bạ
* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.
* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
Xem chi tiết tại: Lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
4. Thời gian sang tên chỉ 10 ngày làm việc?
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký biến động khi chuyển nhượng như sau:
“Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày”
Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngàynghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối vớitrường hợpsử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Như vậy, người dân cần hiểu đúng thời gian giải quyết là 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời gian các ngàynghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều đó đồng nghĩa với việc không phải nộp hồ sơ xong 10 ngày sau là có Giấy chứng nhận mới.
5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?
Xem chi tiết: Thủ tục cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay
6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?
Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải đề nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các bước: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013, mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:
– Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
Xem thêm: Mua Bán Nhà Giá Rẻ Tại Quảng Ngãi Cập Nhật Mới Tháng 7/2021, Bot Protection
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.
8. 9 điều cần biết để loại trừ rủi ro khi mua đất
Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, đất đai, xaydungnhanghean.com đã tổng hợp những điều cần biết để không bị lừa hoặc loại trừ rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất, gồm:
– Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận.
– Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
– Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người.
– Cách đặt cọc đúng Luật.
– Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ.
– Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
– Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.
– Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
Xem chi tiết: Để không bị lừa khi mua đất phải biết 9 điều sau
Kết luận: Trên đây là quy định về hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất, đây là những quy định cơ bản và những vấn đề người dân thường gặp phải khi mua bán nhà đất.
Xem thêm: Bán Nhà Nguyễn Việt Hồng Cần Thơ, Bán Nhà Riêng Tại Đường Nguyễn Việt Hồng
Nếu còn những vấn đề chưa rõ liên quan đến đất đai – nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.